18.2.2020

Un marchand de biens de 19 ans ?

A. a acheté en 2007, à l'âge de 19 ans, un bien immobilier qu'il a financé sans fonds propres par un prêt de sa mère (250'000.- fr.) et une hypothèque de (670'000.- fr.). En outre, une transformation de l'appartement mansardé, financée en grande partie par des emprunts, a été réalisée en fonction des besoins propres de A..

A. a utilisé l'appartement mansardé à des fins résidentielles et a loué le reste du bâtiment. En 2012, A. a vendu la propriété. En vue de la vente du 1er juin 2012, la propriété a été divisée en unités de copropriété. La même année, A. a acquis une nouvelle propriété. Au cours de cette période, A. était associé commanditaire d'une société en commandite gérée par son père, qui exerce une activité de marchand de biens.

Dans le cadre de la vente de l'immeuble, l'administration fiscale et la Commission de recours en matière fiscale de Bâle-Ville ont qualifié A. de négociant en immeubles commerciaux. Par conséquent, les gains en capital provenant des actifs de l'entreprise, c'est-à-dire des propriétés, sont imposables en tant que revenu d'une activité indépendante conformément à l'article 18 DBG. A. a fait appel de cette qualification auprès du Tribunal fédéral. Dans son arrêt du 11 juin 2019, le Tribunal fédéral a rejeté le recours avec les considérations suivantes.

BGer 2C_551/2018 du 11 juin 2019

Le concept de marchand de biens professionnel

Selon la pratique du Tribunal fédéral, la distinction entre l'activité indépendante et la gestion de fortune privée doit être faite au cas par cas sur la base d'une appréciation globale des circonstances réelles. Toutefois, les différents aspects ne sont pas considérés isolément. Une personne qui achète et vend systématiquement des biens immobiliers dans l'intention de réaliser un profit est considérée comme un marchand de biens immobiliers professionnel. Les indices de l'existence d'une activité professionnelle sont la procédure systématique, la fréquence des transactions immobilières, le lien étroit avec l'activité professionnelle, le recours à une expertise particulière, l'utilisation de fonds externes considérables pour le financement ou le réinvestissement des bénéfices réalisés.

Argument 1 : accumulation privée des avoirs de vieillesse

Dans la procédure d'appel, A. a fait valoir que le bien immobilier avait été acquis dans le but de se constituer un patrimoine privé de retraite et d'en devenir propriétaire à long terme. L'intention était étayée par le fait que l'aménagement de l'appartement mansardé répondait à ses propres besoins et n'a nullement été réalisé dans l'intention d'optimiser l'espace habitable afin de maximiser les bénéfices en vue d'une vente envisagée. La vente n'avait jamais été un problème jusqu'en 2012.

Le Tribunal fédéral rejette cette argumentation. Un jeune de 19 ans ne peut généralement pas déguiser son professionnalisme sous l'aspect de l'accumulation d'actifs à long terme. En outre, le commerce immobilier se caractérise par sa nature à long terme et n'est en aucun cas une activité quotidienne. En outre, l'auto-occupation temporaire n'est pas inhabituelle pour un marchand de biens.

Argument 2 : absence d'expertise particulière

De plus, A. affirme qu'il n'avait pas d'expertise particulière au moment de l'acquisition. Au cours des années entre 2007 et 2012, il n'a exercé aucune activité dans la société en commandite de son père. Il était insoutenable que les connaissances de son père lui soient créditées.

Dans ce contexte, notamment l'aspect de l'acquisition d'un bien immobilier sans fonds propres par un jeune de 19 ans, le Tribunal fédéral n'exige pas de preuve particulière d'une activité spécifique dans la société en commandite du père ou de conseils professionnels de ce dernier. D'autre part, il serait irréaliste de supposer un manque de connaissances spécialisées et un manque de mise en réseau dans le négoce immobilier dans cette constellation spécifique.

Argument 3 : Manque de volonté de prendre des risques

A. fait en outre valoir qu'il n'est pas possible de conclure à une volonté particulière de prendre des risques sur la base de l'acquisition purement financée par emprunt.

Le Tribunal fédéral précise qu'en raison de la situation personnelle du plaignant au moment de l'acquisition, soit 19 ans et au début de ses études, le financement par emprunt pur va bien au-delà de ce qui peut être qualifié d'habituel en matière de capacité de risque.

Décision de la Cour suprême fédérale

En raison du financement externe, de l'expertise disponible, de l'approche planifiée et du réinvestissement d'une partie substantielle du bénéfice dans un nouvel immeuble, le Tribunal fédéral conclut que la qualification de négociant immobilier professionnel est convaincante pour l'administration fiscale.

Il est intéressant de noter que le Tribunal fédéral rappelle également que dans le cas d'impôts périodiques, une cotisation n'a de valeur juridique que pour la période en question. Par conséquent, les circonstances factuelles et juridiques peuvent être appréciées différemment lors d'une évaluation ultérieure.

Remarque finale

Cette décision illustre bien la pratique du Tribunal fédéral en ce qui concerne la distinction entre la gestion du patrimoine privé et l'activité indépendante, selon laquelle une évaluation de toutes les circonstances du cas d'espèce est nécessaire. Cette évaluation de cas individuels explique le présent arrêt. Il n'existe pas de cas type de marchand de biens commerciaux, pourtant le contribuable de 19 ans est qualifié de "marchand de biens commerciaux". Toutefois, il est important dans chaque cas que les circonstances personnelles au moment de l'acquisition soient déterminantes.

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Auteurs
:
Viktor Bucher
Tags :
Jurisprudence
Immeubles
Impôt sur le revenu