22.3.2017

Remplacement des marchés publics pour les sociétés immobilières

En juin 2013, une société immobilière zurichoise (ci-après X AG) a vendu un immeuble à Z AG au prix de 32 500 000. Peu après, X AG a déposé auprès des autorités fiscales de ZH une demande de report de l'impôt sur les gains immobiliers en raison d'un achat de remplacement.

Contrairement à cette demande, la Commission des Impôts Fonciers a imposé à X AG un impôt sur les gains immobiliers de 3.000.000,-. La société X AG a introduit un recours contre cette évaluation, qui a été rejeté par l'autorité de recours. X AG a fait appel de la décision d'opposition devant la Cour d'appel des impôts, puis devant le tribunal administratif du canton de Zurich, qui a également rejeté les appels. Le contribuable a fait appel de la décision du tribunal administratif du canton de Zurich auprès du Tribunal fédéral. Dans son arrêt du 8 décembre 2016 (2C_176/2016), le Tribunal fédéral a rejeté le recours du contribuable pour les motifs suivants.

Dans un système d'impôt foncier moniste, comme dans le canton de Zurich, les cantons peuvent également prélever l'impôt sur les gains immobiliers sur les gains provenant de la vente d'immeubles faisant partie de la fortune commerciale du ou des contribuables, conformément à l'art. 12 al. 4 LBVM. Dans le système moniste de l'impôt sur les gains immobiliers, il faut toutefois toujours respecter la disposition relative à l'acquisition de remplacement selon l'art. 8 al. 4 StHG, selon laquelle, pour le remplacement d'éléments de l'actif immobilisé nécessaires à l'exploitation de l'entreprise, les réserves latentes sont transférées aux éléments de l'actif immobilisé nouvellement acquis dans un délai raisonnable, à condition que ceux-ci soient également nécessaires à l'exploitation de l'entreprise. Pour l'application du critère d'acquisition de remplacement, tant le bien mis au rebut que le bien racheté doivent être des immobilisations nécessaires à l'exploitation de l'entreprise.

Remplacement d'un bien " nécessaire à l'exploitation " ?

Le plaignant se considère comme une "véritable" société d'exploitation, c'est-à-dire que l'objet de la société immobilière est d'exploiter une activité spécifique de production ou de service en construisant ou en achetant des biens immobiliers et en les mettant à la disposition du secteur du logement sans but lucratif. Dès lors, selon la recourante, l'immeuble doit être considéré comme un bien nécessaire à l'exploitation de l'entreprise au sens de l'art. 8 al. 4 StHG. Le Tribunal fédéral ne nie pas que les biens immobiliers de la plaignante puissent être considérés comme "nécessaires à l'exploitation" au sens commun, en ce sens qu'elle ne pourrait pas remplir entièrement son but statutaire (fournir des logements) sans biens immobiliers. Selon le Tribunal fédéral, cela ne signifie toutefois pas que les immeubles sont également " nécessaires à l'exploitation " au sens de la loi fiscale sur le remplacement. En effet, dans le cas présent, il n'y a pas d'obligation de remplacer les biens, comme c'est le cas pour les biens de l'actif immobilisé qui sont véritablement nécessaires à l'exploitation. Par conséquent, le plaignant ne devrait pas nécessairement réinvestir le produit de la vente dans un autre bien pour atteindre son objectif, mais il pourrait également effectuer d'autres investissements ou, si nécessaire, déduire le produit en retirant du capital. A titre de justification supplémentaire, le Tribunal fédéral précise, en comparaison avec une entreprise de production et de services, que dans une telle entreprise, un bien peut être considéré comme un actif immobilisé au sens du droit fiscal si la prestation de travail effective des employés a lieu dans ce bien. Or, le plaignant n'avait pas effectué de travaux dans le bien vendu pour l'accomplissement de sa destination et ne remplissait pas non plus la condition d'acquisition de remplacement de ce point de vue.

Dans son appel, le plaignant a en outre fait valoir qu'en soutenant le logement sans but lucratif, il remplissait une mission publique sans but lucratif et pouvait en ce sens prétendre à un statut spécial. Le Tribunal fédéral n'a pas non plus suivi cette argumentation. Bien que le plaignant exerçait une activité dans le domaine du logement sans but lucratif, il ne pouvait pas être traité de la même manière qu'une personne morale poursuivant des objectifs publics ou sans but lucratif. Cela ressortait déjà du fait que la société immobilière n'était pas exonérée d'impôts. On ne pouvait pas s'écarter de l'application restrictive de la règle de report simplement parce que le but de la société immobilière n'était pas simplement de maximiser les profits.

Remarque finale

Dans le système moniste d'imposition des gains immobiliers, les sociétés immobilières ne peuvent faire valoir les faits d'acquisition de remplacement que dans une mesure très limitée. Seul le bien dans lequel s'exercent les activités de gestion de la société immobilière peut être considéré comme un immeuble de placement aux fins de l'acquisition de remplacement. Cela confirme le caractère restrictif de Jurisprudence en ce qui concerne le remplacement des biens immobiliers. Même si le but de la société n'est pas purement lucratif, cela ne change rien à l'appréciation du Tribunal fédéral.

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Auteurs
:
Viktor Bucher
Tags :
Jurisprudence
Immeubles
Impôt sur le bénéfice