14.6.2017

Déduction forfaitaire pour les terrains

Les plaignants A.A. et B.A. étaient propriétaires de plusieurs biens immobiliers au cours de la période fiscale 2008.

Les biens suivants ont été attribués à des actifs commerciaux par les autorités fiscales :

  • Deux appartements qui ont été réunis par le locataire (propriété 2). La propriété est entièrement autofinancée et sans hypothèque. L'appartement est loué à un tiers depuis 2005 et un bail de dix ans est en place depuis 2007.
  • Un appartement était loué à la sœur du plaignant (propriété 3). Ce projet a été financé par des fonds privés.

Les plaignants se sont opposés à cette évaluation. Ils ont fait valoir que les biens 2 et 3 n'étaient pas des actifs professionnels mais des actifs privés, de sorte que les frais d'entretien forfaitaires (plus élevés) étaient déductibles au lieu des frais d'entretien réels. Par conséquent, leur revenu imposable pour les impôts cantonaux et l'impôt fédéral direct devait être réduit. Toutefois, cette objection a été rejetée par la commission fiscale ou l'administration du canton de Schwyz. Par la suite, les plaignants ont fait appel de la décision d'objection auprès du tribunal administratif du canton de Schwyz, qui a rejeté l'appel. Les plaignants ont alors fait appel auprès de la Cour suprême fédérale. Dans sa décision du 13 avril 2017(2C_784, 785/2016), le Tribunal fédéral a admis le recours pour les motifs suivants.

Différenciation entre les biens immobiliers des particuliers et ceux des entreprises

Conformément à l'article 32, paragraphe 4 de la DBG, le contribuable peut demander une déduction forfaitaire pour le site Real Estate de la propriété privée au lieu des coûts et primes réels. Cette déduction forfaitaire est précisée dans l'ordonnance du Conseil fédéral du 24 août 1992 sur les frais immobiliers. Selon l'art. 3 de cette ordonnance, le contribuable peut choisir entre la déduction des frais réels et la déduction forfaitaire dans chaque période fiscale et pour chaque immeuble, et selon l'art. 4, une déduction forfaitaire ne peut pas être faite pour les immeubles qui sont utilisés par des tiers principalement à des fins commerciales. En outre, selon l'art. 18 al. 2 phrase 3 DBG, les biens professionnels sont tous les biens qui sont utilisés entièrement ou principalement pour une activité lucrative indépendante. Selon la pratique du Tribunal fédéral, il y a commerce immobilier au sens de l'activité indépendante "si le contribuable achète et vend systématiquement des biens immobiliers dans l'intention de réaliser un bénéfice". L'activité dans son ensemble doit donc avoir pour but de réaliser des bénéfices. Les indices possibles, selon le Tribunal fédéral, sont la manière systématique de procéder, la fréquence des transactions immobilières, le lien étroit d'une transaction avec l'activité professionnelle du contribuable, le recours à une expertise particulière, la courte durée de possession, l'utilisation de fonds extérieurs importants pour le financement, le réinvestissement du bénéfice réalisé dans des actifs similaires ou la réalisation des bénéfices dans le cadre d'un partenariat. En revanche, il s'agit d'une propriété privée si l'on gère uniquement son propre patrimoine en louant ses propres biens immobiliers. C'est également le cas si le patrimoine est important, s'il est géré de manière professionnelle et si des comptes commerciaux sont tenus.

In casu, le plaignant était partenaire de deux consortiums de construction et, à ce titre, exerçait également une activité lucrative indépendante (secondaire). Toutefois, cela ne signifie pas automatiquement que tous ses biens relèvent des biens professionnels, mais cette classification doit d'abord être examinée individuellement pour chaque bien. In casu, le plaignant, en tant qu'architecte (profession principale), disposait des compétences nécessaires et il a également eu connaissance de l'opportunité d'achat et des propriétés détaillées des immeubles 2 et 3 par son employeur de l'époque, C. AG, ce qui plaiderait en faveur d'une affectation à la fortune commerciale. Cependant, les propriétés ont été entièrement financées par des fonds propres et les fonds utilisés ne provenaient pas de la vente d'autres propriétés. En outre, la détention et la location à long terme (combinaison de deux appartements et d'un bail de dix ans) ne témoignent pas de l'intention d'une revente rapide et rentable, mais plutôt du fait que les plaignants souhaitent en tirer une plus-value à long terme. Le Tribunal fédéral a donc décidé, après une appréciation globale des circonstances, que les éléments qui plaident en faveur de l'attribution des immeubles 2 et 3 au patrimoine privé prédominent. Les plaignants peuvent donc bénéficier de la déduction forfaitaire pour les biens 2 et 3, conformément à l'article 32, paragraphe 4, de la DBG.

Remarque finale

Cette décision montre de manière exemplaire que dans le domaine du négoce immobilier (et aussi du négoce de titres), il n'existe pas de Jurisprudence fiable pour l'analyse fiscale d'une situation. Chaque cas individuel est pondéré et évalué en fonction de tous les critères connus. L'analyse fiscale liée au commerce de biens immobiliers et de titres reste un "pari".

Une casuistique plus poussée

Dans son arrêt(2C_966/2016) du 25 juillet 2017, le Tribunal fédéral a considéré le réinvestissement d'un bénéfice réalisé dans le cadre d'un commerce d'immeubles commerciaux dans la transformation d'un autre immeuble comme un indice fort de la volonté des plaignants de continuer à être actifs dans le secteur immobilier et donc comme un indice d'activité indépendante. Le bien immobilier en U. ayant été vendu en raison d'une urgence financière, le réinvestissement dans un autre projet coûteux devait être qualifié de risque entrepreneurial réel, dépassant la simple gestion d'un patrimoine privé (E. 4.1.1.). Et le but lucratif a également été affirmé car les plaignants, malgré leurs difficultés financières, ont transformé la maison litigieuse en V. en un bien immobilier de luxe afin de la revendre après seulement quatre ans et ont ainsi réalisé un bénéfice d'environ 5 millions de francs (E. 4.1.4.).

Dans les arrêts(2C_160/2017, 2C_161/2017 , 2C_162/2017, 2C_163/2017) du 24 août 2017, la question de savoir si le bien devait être affecté à la fortune privée ou à la fortune commerciale ou si une déduction forfaitaire pouvait être effectuée en ce qui concerne les frais et les primes était également contestée (E. 3.1. ss). Toutefois, en l'absence d'une constatation suffisante des faits par l'instance inférieure, conformément à l'art. 112 al. 1 lit. b LTF, le Tribunal fédéral n'a pas pu examiner si le bien a été attribué à juste titre au patrimoine privé par l'instance inférieure (E. 3.2. ss). Les appels ont été confirmés et renvoyés à la juridiction inférieure pour compléter les faits de l'affaire et fournir une justification juridique.

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Auteurs
:
Viktor Bucher
Tags :
Jurisprudence
Impôt sur le revenu
Immeubles