28.2.2020

Fraude fiscale sur la vente de biens immobiliers

Par décision BGer 2C_848/2018 du 22 août 2019, l'administration fiscale du canton de Schwyz a rendu 20 décisions d'évaluation en lien avec la construction et la vente de logements en copropriété pour un gain immobilier d'un montant total de 1'975'342 francs à l'encontre d'Immobilien AG (la plaignante).

Cependant, dans la déclaration d'impôt d'Immobilien AG (le plaignant), un gain immobilier de seulement 386 515 CHF a été déclaré. La différence entre l'évaluation de l'administration fiscale et les dépenses déclarées par le contribuable résulte du fait que l'administration fiscale du canton de Schwyz n'a pas entièrement accepté les coûts/dépenses de construction déclarés par l'entrepreneur général du bâtiment comme des dépenses à valeur ajoutée.

Le point de départ de l'appréciation des faits par l'administration fiscale du canton de Schwyz était un contrat d'entrepreneur total conclu entre Immobilien AG (le plaignant) et sa société sœur, Generalunternehmung AG. L'objet du contrat était la construction de bâtiments résidentiels clés en main. L'autorité est parvenue à la conclusion que l'arrangement contractuel choisi par les plaignants n'a pas résisté à la comparaison requise avec un tiers (contrat avec un tiers extérieur) et que, par conséquent, il y a eu évasion fiscale et que les coûts réclamés par l'entrepreneur général ne devaient donc pas être autorisés à être déduits dans leur intégralité. L'autorité de taxation a corrigé le gain immobilier imposable à 1'975'342 CHF conformément aux 386'515 CHF déclarés par le contribuable.

Après une opposition infructueuse et un recours rejeté, Immobilien AG (le plaignant) a déposé un recours en matière de droit public contre cette compensation auprès du Tribunal fédéral. Le Tribunal fédéral devait examiner si le gain immobilier imposable selon la déclaration d'impôt d'Immobilien AG (plaignant) ou l'évaluation du canton de Schwyz était correct.

Considérations du Tribunal fédéral

Selon l'art. 12 al. 1 StHG, le montant (= bénéfice) qui dépasse les coûts d'investissement (prix d'achat ou valeur de remplacement et frais) en cas de vente de l'immeuble est soumis à l'impôt sur les gains immobiliers. L'impôt sur les gains immobiliers est un impôt direct spécial que le vendeur doit payer sur la base de sa capacité économique en tant que contribuable. En principe, les coûts qui sont nécessaires à la construction d'un bâtiment sont comptés comme des dépenses à valeur ajoutée qui peuvent être déduites du gain immobilier (prix du bien immobilier et rémunération du travail). Pour pouvoir prétendre à une réduction des bénéfices aux fins de l'impôt sur les plus-values immobilières par le biais des coûts d'investissement, les coûts effectivement supportés par le vendeur doivent être des dépenses de valorisation. S'il existe une relation économique entre le vendeur et le fabricant de l'ouvrage, de sorte qu'ils agissent comme une seule entité en ce qui concerne un certain projet de construction, les transferts de bénéfices entre le vendeur et le fabricant de l'ouvrage doivent être examinés de plus près. En l'espèce, le Tribunal fédéral a dû apprécier précisément un tel cas.

La comparaison avec des tiers et le principe de la répartition effective des coûts

Dans le cas de sociétés affiliées (comme dans le cas présent), les transactions juridiques doivent être menées de la même manière que si le cocontractant était un tiers externe. Unecomparaisondite "par un tiers" est nécessaire. La comparaison avec un tiers est violée si le client (dans ce cas le plaignant) renonce à ses revenus et les donne directement à la société qui lui est affiliée, laquelle, cependant, ne fournit pas comme contrepartie ce qu'un tiers fournirait dans le même cas. Selon le Tribunal fédéral, la meilleure preuve d'un prix correct est l'existence d'une offre d'un tiers indépendant.

En l'espèce, d'une part, des parties du prix du terrain ont été transférées à l'entrepreneur général par la structuration de la rémunération des travaux et, d'autre part, des risques et des garanties ont été assumés par l'entrepreneur général vis-à-vis des acquéreurs lors de la vente des logements en copropriété, qui, dans la comparaison avec les tiers, sont incontestablement imputables à Immobilien AG (plaignante). L'entrepreneur général a été indemnisé par Immobilien AG (plaignant) pour cette prise en charge apparente de ces risques et garanties. Globalement, des dépenses ont donc été déclarées dans le relevé de l'impôt sur les gains immobiliers qui ne correspondaient pas du tout à la situation réelle.

Le Tribunal fédéral confirme ainsi le principe de la répartition effective des coûts, ce qui signifie que seuls les coûts qui ont été réellement engagés et non ceux qui ont été engagés ou dont la déduction a été demandée sur la base de montages juridiques artificiels peuvent être déduits de l'impôt sur les gains immobiliers. Le transfert du prix du terrain à l'entrepreneur général et la prise en charge des risques et des garanties, qui doivent objectivement être attribués à Immobilien AG, ne doivent pas être comptabilisés comme des charges selon le principe de la répartition effective des coûts et doivent être compensés dans le calcul de l'impôt sur les gains immobiliers chez Immobilien AG.

Conclusion

La réalisation de projets de construction par le biais de différentes sociétés juridiquement liées les unes aux autres est très répandue en Suisse. Le fait qu'une optimisation de la charge fiscale soit recherchée avec cette division est compréhensible compte tenu des différents impôts qui sont affectés selon le montage (bénéfice immobilier et/ou impôt sur les bénéfices).

Toutefois, la décision montre qu'en cas de fixation de prix entre sociétés affiliées, notamment dans le secteur immobilier (par exemple, vente de biens immobiliers), les autorités fiscales examinent de près la manière dont la compensation a été calculée et quelles structures juridiques constituent la base de tout transfert de coûts.

Le principe de la comparaison avec des tiers et de la répartition efficace des coûts limite les possibilités de conception. Lorsque des projets de construction sont mis en œuvre par des entreprises affiliées, il est utile de préparer dès le départ une documentation propre et compréhensible qui résiste à une comparaison avec des tiers. De cette manière, une condamnation pour fraude fiscale peut être évitée dans le pire des cas.

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Auteurs
:
Viktor Bucher
Tags :
Jurisprudence
Immeubles