24.8.2022

Obligation fiscale pour les étrangers possédant des immobiliers suisses

De nombreuses personnes étrangères possèdent en Suisse des biens immobiliers qu'elles utilisent pour leurs vacances. Les obligations fiscales qui découlent de cette possession en Suisse sont incompréhensibles et difficiles à comprendre pour les propriétaires fonciers concernés. Le présent article de blog donne un aperçu des conséquences fiscales en Suisse pour une personne étrangère, c'est-à-dire ayant son domicile (fiscal) hors de Suisse, qui possède un bien immobilier dans sa fortune privée en Suisse.

(1) Signification et conséquences de l'assujettissement limité à l'impôt

Les personnes qui ne sont pas domiciliées en Suisse au regard du droit fiscal sont assujetties à l'impôt en Suisse en raison de leur rattachement économique si elles possèdent des biens immobiliers en Suisse.

En cas de rattachement économique, l'obligation fiscale en Suisse se limite aux parties du revenu et de la fortune pour lesquelles il existe une obligation fiscale en raison du rattachement économique.

Le droit d'imposition de la Suisse sur l'immeuble suisse n'est pas limité par rapport à l'étranger en raison des conventions de double imposition (CDI) applicables de la Suisse.

Comme le contribuable a des points de rattachement dans au moins deux États différents, il est nécessaire de procéder à une répartition fiscale entre la Suisse, en tant qu'État de situation du bien immobilier, et l'État de résidence en ce qui concerne les éléments de revenu et de fortune imposables en Suisse.

Les principes de cette allocation sont présentés ci-dessous :

(2) Principes de répartition de l'impôt

a) Transfert des revenus en fonction de l'objet

Le transfert des revenus par objet signifie que les revenus provenant de l'immeuble suisse doivent être imposés intégralement et uniquement en Suisse. Cela comprend les revenus locatifs effectivement perçus ou, à défaut, pour les résidences de vacances occupées par leur propriétaire, la valeur locative qui est déterminée par les offices cantonaux de l'impôt et communiquée aux contribuables.

 

b) Transfert par objet des frais d'obtention (frais d'entretien)

Comme pour les revenus, il convient également de répartir les frais liés à l'immeuble (p. ex. frais d'entretien, frais d'acquisition) par objet. Cela découle du fait que ces frais peuvent en général être attribués sans équivoque à un seul immeuble.

 

c) Transfert proportionnel des dettes (dettes hypothécaires)

Les CDI de la Suisse ne connaissent pas de règle sur le transfert des dettes ou des intérêts passifs.

Selon la pratique suisse, les dettes suisses et étrangères ainsi que les intérêts passifs doivent être répartis sur les domiciles fiscaux proportionnellement à la situation de tous les actifs (privés et commerciaux) suisses et étrangers. Les dettes et les intérêts passifs sont donc répartis proportionnellement entre les "lieux de fortune". 

(3) Déclaration | Déclaration fiscale

Les contribuables domiciliés à l'étranger doivent en principe déposer une déclaration d'impôt dûment remplie et signée auprès du canton concerné.

Il ne s'agit pas seulement de déclarer le bien immobilier, les dépenses y afférentes et son rendement, qui sont réalisés en Suisse, mais l'ensemble de la fortune et du revenu en Suisse et à l'étranger (ce que l'on appelle le revenu et la fortune mondiaux). Cela s'explique par le fait que l'impôt sur les valeurs imposables en Suisse est déterminé par le taux d'imposition correspondant à l'ensemble du revenu ou de la fortune (mondiale) du contribuable.

Dans la pratique, les personnes assujetties de manière limitée à l'impôt et domiciliées à l'étranger ont la possibilité, dans la plupart des cantons, de se faire imposer aux taux maximaux et donc de déposer une déclaration d'impôt simplifiée. Dans ce cas, le contribuable doit fournir les informations suivantes :

  • Il faut déclarer la valeur fiscale, les revenus et les frais d'entretien des biens immobiliers correspondants et remplir le registre des biens immobiliers de la déclaration d'impôt.
  • Les dettes et les intérêts débiteurs sur le bien immobilier correspondant ne sont régulièrement pas pris en compte dans cette procédure.

Exemple de situation avec transfert international des intérêts débiteurs

Les principes de la répartition fiscale internationale présentés sont illustrés ci-après à l'aide d'un exemple simplifié :

Le contribuable X., domicilié en Allemagne, dispose de ces biens :

En ce qui concerne l'impôt sur le revenu et la fortune, le bien immobilier en Suisse est déterminant pour l'imposition en Suisse. Il faut donc tenir compte des loyers perçus en Suisse ou d'autres revenus similaires provenant de la location ou de l'exploitation du bien immobilier en Suisse.

En ce qui concerne l'impôt sur la fortune, la répartition proportionnelle des dettes (hypothécaires) ne permet pas de prendre en compte le montant total de l'hypothèque de 600 000 CHF. Le rapport entre la fortune totale en Allemagne et la fortune totale en Suisse est de 2:1. Selon ce rapport de 2:1, les dettes hypothécaires ainsi que les intérêts débiteurs doivent être répartis dans les recettes. Pour le contribuable X., cela signifie que pour l'Allemagne : CHF 400'000.00 (= 2/3) et CHF 800 d'intérêts passifs (2/3) sont pris en compte comme déduction et pour la Suisse : CHF 200'000.00 (= 1/3) pour la fortune et CHF 400 d'intérêts passifs (1/3) pour les revenus. Les frais d'entretien de CHF 5'000 effectifs sont en revanche directement attribués aux revenus en Suisse en tant que déduction.

X. doit donc déclarer en Suisse une fortune de CHF 1'200'000 et un revenu imposable de CHF 14'600 au taux d'imposition sur le revenu qui résulterait d'un revenu imposable en Suisse ou dans le canton de Thurgovie de CHF 73'800. En raison de la situation de la fortune et des revenus en Allemagne, l'imposition aux taux maximaux au moyen d'une déclaration d'impôt simplifiée entraînerait dans cet exemple des coûts fiscaux supplémentaires.

Pour conclure, il convient de noter que, du point de vue de la Suisse, le fait que - dans l'exemple précédent, le contribuable X. - puisse prendre en compte la valeur déterminée pour l'Allemagne (CHF 400'000.00 ou intérêts débiteurs de CHF 800) en Allemagne même ne joue aucun rôle. En d'autres termes, la répartition proportionnelle des dettes hypothécaires s'effectue indépendamment de la possibilité de déduire effectivement chacune d'entre elles.

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Auteurs
:
Livio Bucher
Viktor Bucher
Tags :
Règlements
Impôt sur la fortune
Impôt sur le revenu
Droit fiscal international
Immeubles