3.5.2017

Déductions en cas de résiliation anticipée du prêt hypothécaire

Dans le premier cas de figure (affaire Zurich), le Tribunal fédéral a accordé au plaignant, propriétaire d'un bien immobilier, la déduction de la pénalité de remboursement anticipé lors de la résiliation de l'hypothèque.

Avant la vente de l'immeuble commercial, le plaignant a résilié prématurément les hypothèques qui le grevaient en échange d'une pénalité de remboursement anticipé. L'arrêt stipule que les pénalités de remboursement anticipé sont toujours déductibles en tant que frais d'investissement et peuvent être déduites de l'impôt sur les gains immobiliers si l'annulation de l'hypothèque est indissociablement liée à la vente du bien. Cela signifie que, d'une part, l'hypothèque doit être définitivement et entièrement dissoute immédiatement avant la vente du bien et que, d'autre part, elle ne peut être remplacée par une nouvelle hypothèque.

Dans un deuxième cas phare(cas neuchâtelois), le recourant ne voulait pas faire valoir l'indemnité de remboursement anticipé comme déduction du gain immobilier, mais comme intérêts passifs privés lors de la taxation fiscale ordinaire. Le Tribunal fédéral constate qu'en cas de résiliation anticipée définitive de l'hypothèque lors de la vente du bien immobilier, les indemnités de remboursement anticipé ne peuvent en principe pas être déduites en tant qu'intérêts passifs dans le cadre de l'impôt sur le revenu. En cas de vente d'un bien immobilier grevé d'une hypothèque, il n'y a pas de lien entre l'indemnité de remboursement anticipé et la dette au sens des intérêts passifs selon l'art. 33, al. 1, let. a LIFD. Le lien échoue parce que l'on attribue à l'indemnité de remboursement anticipé un certain caractère punitif que l'on ne retrouve pas dans les intérêts passifs privés usuels. Une déduction de cette indemnité dans le cadre de l'impôt sur le revenu ne se justifie que si l'hypothèque résiliée est remplacée par une hypothèque plus lucrative auprès du même créancier/de la même créancière. Dans ce cas, il existe un lien entre l'ancien et le nouveau contrat hypothécaire, ce qui permet au débiteur/à la débitrice de crédit de déduire l'indemnité du premier contrat en tant qu'intérêts passifs privés.

Une double déduction de la pénalité de remboursement anticipé à la fois pour les impôts sur les gains immobiliers et pour l'impôt sur le revenu est exclue dans tous les cas selon le précédent Jurisprudence .

Déductions en cas de résiliation anticipée de l'hypothèque également commentées dans l 'article de la NZZ

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Auteurs
:
Viktor Bucher
Livio Bucher
Tags :
Jurisprudence
Impôt sur le revenu
Immeubles