Le Tribunal fédéral sur la distinction entre patrimoine privé et patrimoine professionnel en matière immobilière

L’essentiel en bref
Dans son arrêt du 9 février 2026 (9C_126/2024), le Tribunal fédéral a dû déterminer si un bien immobilier détenu pendant plusieurs années puis vendu relevait de la fortune privée ou de la fortune commerciale d’un entrepreneur. Il a admis le recours des héritiers et a constaté que le bien immobilier litigieux faisait partie de la fortune privée du défunt. Ainsi, la plus-value n'était pas soumise à l'imposition en tant que bénéfice de liquidation au sens de l'art. 18, al. 2, de la loi fédérale sur l'impôt sur le revenu (LIFD), mais restait exonérée d'impôt en tant que plus-value privée au sens de l'art. 16, al. 3, de la LIFD.

Cet arrêt revêt une importance particulière pour la pratique fiscale, car il affine encore la distinction entre la gestion privée de patrimoine et le commerce immobilier à titre professionnel. Il convient de souligner tout particulièrement la déclaration du Tribunal fédéral selon laquelle l’intention de réaliser des bénéfices, nécessaire à l’exercice d’une activité lucrative indépendante, doit porter sur les plus-values réalisées lors des transactions. Il convient de distinguer cette intention d’une stratégie d’investissement visant à préserver et à faire fructifier le patrimoine privé.

Par ailleurs, la Cour rappelle que les impositions antérieures ne sont en principe pas contraignantes pour les périodes fiscales ultérieures. Toutefois, la sécurité juridique ainsi que le principe de bonne foi peuvent imposer des limites à l’administration fiscale lorsqu’une qualification a été acceptée pendant une longue période et que la situation n’a pas subi de changement significatif d’un point de vue juridique. Le Tribunal fédéral n’a pas tranché la question de savoir si cet aspect aurait déjà été déterminant à lui seul dans le cas d’espèce. Il a toutefois souligné que le traitement fiscal de longue date de l’immeuble en tant que patrimoine privé n’était pas sans importance dans l’appréciation globale.

Contexte et litige
La procédure portait sur l’impôt fédéral direct de 2016. Jusqu’en 2015, A.A. exerçait une activité indépendante au sein de son entreprise individuelle E. et menait parallèlement des activités entrepreneuriales dans plusieurs sociétés. Dans le cadre d’une planification successorale, il a cédé à ses enfants, par contrat successoral du 10 mai 2016 avec effet rétroactif au 1er janvier 2016, diverses participations et des éléments de patrimoine. Il a notamment cédé à sa fille C.A. l’entreprise individuelle E. ainsi que plusieurs biens immobiliers, dont le bien litigieux. C.A. s’est engagée à vendre ce dernier dans un délai de deux ans afin de rembourser les dettes de l’entreprise individuelle. La vente correspondante a eu lieu le 19 décembre 2016 pour un montant de onze millions de francs.

L'administration fiscale cantonale de Zurich a qualifié le bien immobilier de patrimoine commercial. Elle a estimé que le transfert prévu par le contrat de succession avait donné lieu à un prélèvement privé, raison pour laquelle les réserves latentes devaient être imposées en tant que bénéfice de liquidation. Le recours et la plainte déposés par les héritiers ont été rejetés au niveau cantonal. Ce n'est que devant le Tribunal fédéral qu'ils ont obtenu gain de cause.

L'accent a donc été mis principalement sur les bases juridiques suivantes : l'article 16, paragraphe 3, de la loi fédérale sur l'impôt fédéral direct (LIFD) concernant l'exonération fiscale des plus-values privées, et l'article 18, paragraphe 2, de la LIFD relatif à l'imposition des réserves latentes lors du transfert de patrimoine professionnel vers le patrimoine privé.

Aperçu des circonstances concrètes
Le défunt n’avait pas acquis le bien immobilier litigieux en une seule fois. Selon les constatations figurant dans l’arrêt, l’acquisition s’est déroulée en plusieurs étapes : en 1987, il a d’abord acheté une première parcelle pour 1,2 million de francs. En 1994, il a acquis la parcelle voisine auprès d’une communauté d’héritiers pour 890 000 francs. En 1996, les conditions d’accès ont été réorganisées dans le cadre d’une cession réciproque de terrains. Par la suite, le défunt a fait construire sur ce terrain deux immeubles collectifs comprenant chacun sept appartements locatifs. Il a ainsi conservé longtemps ce bien immobilier comme investissement locatif.

En 2016, dans le cadre de la succession familiale, le bien immobilier a été cédé à la fille par contrat successoral, à condition qu'elle le revende dans un délai de deux ans et qu'elle utilise le produit de la vente pour rembourser les dettes de l'entreprise individuelle E. L'administration fiscale y a vu, compte tenu des aménagements antérieurs, du financement et de l'activité du défunt dans le secteur du second œuvre, des indices laissant supposer un commerce immobilier à titre professionnel. Elle a donc imputé un bénéfice de liquidation considérable. Les héritiers ont en revanche fait valoir que l’immeuble avait toujours servi de placement financier et de prévoyance vieillesse et qu’il avait été traité fiscalement comme un patrimoine privé pendant environ trente ans.

Voici comment le Tribunal fédéral a statué sur l'affaire «
». Le Tribunal fédéral a tout d'abord exposé les principes applicables. L'activité lucrative indépendante sous la forme d'un commerce immobilier à titre professionnel présuppose que les achats et les ventes de biens immobiliers soient effectués de manière systématique et dans le but de réaliser un bénéfice. En revanche, la location de ses propres biens immobiliers est considérée comme une gestion de fortune privée, même si le patrimoine est important, s'il est géré de manière professionnelle et si une comptabilité commerciale est tenue. La Cour cite comme indices classiques de l’existence d’une activité lucrative indépendante une démarche systématique et planifiée, des transactions fréquentes, une durée de détention courte, un recours important à des fonds externes, un lien étroit avec l’activité professionnelle et le réinvestissement des bénéfices réalisés. Une appréciation globale est toutefois toujours déterminante. Aucune de ces caractéristiques ne doit être considérée isolément.

Le tribunal a ensuite examiné l'objection des héritiers selon laquelle la fille était déjà propriétaire au sens du droit civil au moment de la vente. Cette objection n'a été que partiellement favorable aux recourants. Le Tribunal fédéral a clairement établi que le transfert d'un élément de patrimoine de la fortune commerciale vers la fortune privée entraîne la réalisation de réserves latentes. Cela vaut également lorsque le transfert s'effectue par le biais d'un partage successoral. Ainsi, si l’immeuble avait fait partie du patrimoine commercial avant le transfert, le prélèvement à des fins privées aurait entraîné un gain en capital imposable pour le défunt, malgré la vente ultérieure par la fille. La situation en matière de propriété civile en décembre 2016 n’était donc pas déterminante. C’est la qualification antérieure de l’immeuble qui restait déterminante.

Correction de diverses décisions rendues en première instance
‍Lors del'appréciation des différents indices, le Tribunal fédéral a corrigé le point de vue de l'instance précédente sur des points essentiels. En ce qui concerne le caractère planifié de l’opération, il a constaté que ni les circonstances des acquisitions échelonnées ni celles de la cession ne permettaient de conclure à l’existence d’un projet visant à réaliser un bénéfice par la revente. Au contraire, l’acquisition des différentes parcelles aurait eu lieu au gré des occasions qui se présentaient. De même, selon la Cour, le désinvestissement ultérieur tendait plutôt à écarter l’hypothèse d’un commerce à titre professionnel, d’autant plus que le défunt, né en 1935, avait depuis longtemps atteint l’âge de la retraite au moment des ventes. Le Tribunal fédéral n’a donc pas trouvé d’éléments suffisants permettant de conclure que la cession en question s’inscrivait dans le cadre d’une activité commerciale systématiquement orientée vers la réalisation de plus-values.

Le tribunal a également fait preuve de prudence dans son évaluation du nombre de transactions immobilières. Le simple fait de constater onze achats et cinq ventes en 28 ans n’est pas très révélateur en soi. Ce qui est déterminant, c’est plutôt la répartition de ces transactions dans le temps, la durée de détention des biens immobiliers et le rapport entre ces transactions et l’ensemble du patrimoine mobilisé.

C'est précisément cette analyse globale qui, selon le Tribunal fédéral, a permis de conclure à un placement patrimonial à long terme. Entre 1984 et 1997, seules des acquisitions ont été réalisées. Après 2002, aucun autre bien immobilier n’a été acquis. Hormis deux ventes antérieures motivées par des circonstances particulières, ce n’est qu’en 2012 et 2016 qu’une phase de désinvestissement a débuté. De l’avis du Tribunal fédéral, cela correspondait davantage à une restructuration du patrimoine liée à l’âge qu’à un commerce immobilier régulier.

En ce qui concerne les capitaux empruntés, le Tribunal fédéral a reconnu qu’un recours important à des capitaux empruntés pouvait tendanciellement plaider en faveur d’une activité commerciale. Il a toutefois contesté le calcul effectué par l’instance précédente, estimant que l’analyse des risques devait en principe se fonder sur la situation au moment de l’acquisition ou de l’investissement concerné. Dans le cas d’un nouveau projet de construction, les hypothèques et crédits de construction existants ne pouvaient pas être mis en rapport de manière schématique avec les coûts d’investissement historiques des années 1987 et 1994. L’instance précédente n’avait pas suffisamment établi les taux de financement par emprunt pertinents pour chacune des phases. De plus, le portefeuille immobilier diversifié du défunt avait eu tendance à réduire le risque global lié à l’investissement. Une part de capitaux étrangers relativement élevée ne permet donc pas de conclure d’emblée à une prise de risque typique d’un commerce immobilier à titre professionnel. Même si un certain risque existait dans le cas d’espèce, cela ne permettait pas, à lui seul, de déduire l’existence d’une activité lucrative indépendante.

Le Tribunal fédéral a également largement écarté tout lien avec l’activité professionnelle. Le défunt exerçait son activité dans le secteur de l’électricité et, bien qu’il fût donc actif dans le secteur annexe de la construction, cela ne lui conférait pas pour autant, de ce seul fait, des connaissances techniques particulières en matière de commerce immobilier. Le fait que son entreprise réalisait des travaux sur ses propres biens immobiliers ne suffisait pas non plus, faute d’un volume de commandes significatif, pour supposer l’existence d’une infrastructure typique du commerce immobilier ou d’une réserve de travail. La création d’une société immobilière n’y changeait rien non plus, car celle-ci ne détenait en effet aucun bien immobilier.

Une précision importante concerne l’utilisation du produit de la vente. L’instance précédente avait déduit, de l’obligation faite à la filiale de rembourser les dettes de l’entreprise individuelle avec ce produit, que l’immeuble avait une fonction commerciale directe. Le Tribunal fédéral a rejeté cet argument : ni la destination initiale en tant que prévoyance vieillesse, ni l’utilisation ultérieure du produit de la vente pour désendetter l’entreprise ne déterminent à elles seules l’appartenance au patrimoine privé ou commercial. Un bien immobilier faisant partie du patrimoine commercial peut également servir à la prévoyance vieillesse, et inversement, un élément du patrimoine privé peut être utilisé ultérieurement pour financer des objectifs commerciaux. Ce n’est pas l’utilisation isolée des fonds qui est déterminante, mais le contexte économique dans son ensemble.

C'est pourquoi il ne s'agit pas d'un commerce immobilier à titre professionnel
‍Aucœur de l'appréciation globale, le Tribunal fédéral a apporté une précision importante. L’intention de réaliser des bénéfices, nécessaire à la qualification de commerce immobilier à titre professionnel, se rapporte à des revenus sous forme de plus-values résultant d’achats et de ventes. Il convient de distinguer cela d’une gestion planifiée visant à préserver et à faire fructifier le patrimoine privé. Même un portefeuille immobilier privé peut être constitué, développé et exploité de manière ciblée et optimale sans pour autant constituer une activité lucrative indépendante. Dans le cas d’espèce, le Tribunal fédéral a considéré que la gestion de l’immeuble constituait un placement patrimonial à long terme et non une activité commerciale axée sur les plus-values de cession. Les indices extérieurs plaidaient en faveur d’un caractère d’investissement, d’une détention à long terme et de la réalisation de revenus locatifs.  

Enfin, le Tribunal fédéral a estimé que le fait que ces biens aient été considérés comme un patrimoine privé pendant des décennies ne pouvait pas non plus être ignoré sans conséquence. Certes, une taxation antérieure ne dégage pas d’autorité de la chose jugée matérielle pour les périodes ultérieures. Toutefois, dans le cas de biens alternatifs tels que les immeubles, un traitement fiscal accepté pendant une longue période peut revêtir une importance considérable du point de vue de la sécurité juridique et de la bonne foi, pour autant que les circonstances pertinentes n’aient pas changé. Cela ne s’applique toutefois pas lorsque la qualification antérieure reposait exclusivement sur des informations non vérifiées fournies par le contribuable et que l’administration fiscale n’aurait pas dû s’y fonder. Dans le cas d’espèce, le traitement fiscal de l’immeuble en tant que patrimoine privé, appliqué pendant des décennies, n’était certes pas déterminant à lui seul, mais il a été pris en compte dans l’appréciation globale.

Conséquences de l'arrêt sur la pratique fiscale
Cet arrêtrevêt une importance particulière pour la pratique fiscale, et ce pour plusieurs raisons. Premièrement, il confirme l’importance d’une appréciation globale minutieuse. Selon le Tribunal fédéral, des éléments isolés tels que la construction, le financement par emprunt ou un lien professionnel avec le secteur du bâtiment ne suffisent pas si le tableau d’ensemble laisse supposer un placement patrimonial à long terme. Deuxièmement, l’arrêt souligne que la gestion privée d’un portefeuille immobilier, même organisée de manière professionnelle, peut en principe rester une gestion de fortune privée. Et troisièmement, il fixe des limites à la tendance des autorités fiscales à conclure d’emblée à l’existence d’une fortune commerciale sur la base de l’utilisation ultérieure du produit de la vente.

Sur le plan fiscal, il est également important, dans la pratique, de faire la distinction entre le bénéfice de cession et la plus-value patrimoniale. L'arrêt précise que toute augmentation de la valeur d'un bien immobilier et toute optimisation architecturale ne constituent pas nécessairement une activité commerciale. Le fait de détenir des biens immobiliers à long terme, de les louer et de ne les céder que dans le cadre d’une succession ou d’un rééquilibrage patrimonial ne suffit pas, à lui seul, à faire entrer l’intéressé dans le champ de l’activité lucrative indépendante. Cela vaut même lorsque certaines circonstances semblent relever d’une activité commerciale.

Conclusion: l’affaire «
» En conclusion, l’arrêt convainc par sa clarté méthodologique. Il rappelle que la distinction entre patrimoine privé et patrimoine professionnel ne doit être établie ni de manière schématique, ni sur la base d’indices isolés. La précision selon laquelle l’intention de réaliser des bénéfices, pertinente au regard du droit fiscal, doit se rapporter aux gains de cession est particulièrement convaincante. Le Tribunal fédéral renforce ainsi la distinction dogmatique entre la gestion de fortune privée et l’activité lucrative indépendante.

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